kancelář: Praha ,pasáž Černá růže
info@realitynaprani.cz
+420 604 400 833

Zákony, daně


Od července 2025 je prodej novostavebních nemovitostí od DPH osvobozen po 23 měsících od kolaudace nebo podstatné změny, místo dřívějších 5 let. Pokud se jedná o první dodání nemovitosti po této lhůtě, je osvobozené; pokud dojde k prodeji v jejím průběhu (23 měsíců), je zdanitelný (21% DPH nebo 12% u sociálního bydlení). Změna se týká pouze prvního prodeje po dokončení stavby. Klíčové změny od července 2025

  • Zkrácení lhůty: Změnila se lhůta pro osvobození od DPH pro první prodej novostavby z 5 let na 23 měsíců od kolaudace nebo podstatné změny stavby.
Důsledky pro kupující
  • Nutnost ověření: Při nákupu nemovitosti je nutné ověřit, zda jde o první, nebo už o následné dodání, aby bylo jasné, zda se DPH bude nebo nebude platit.
Důsledky pro prodávající
  • Plátci DPH: Pokud prodávající splní podmínky pro zdanitelné plnění (první dodání v rámci 23 měsíců), musí k ceně připočítat DPH ve výši 21 % (nebo 12 % u staveb pro sociální bydlení).
  • Princip prvního dodání: Zdanění se týká pouze prvního dodání nemovitosti po jejím dokončení. Každý další prodej téže nemovitosti (i během původní 23měsíční lhůty) je od DPH osvobozen, pokud nedošlo k další podstatné změně.
  • Nové definice stavebního pozemku: Do definice stavebního pozemku spadají nově i další parcely, jejichž prodej podléhá 21% DPH.
  • Neregistrovaní plátci: Pokud prodejce (např. fyzická osoba, která není plátcem DPH) s prodejem překročí limit pro povinnou registraci (obvykle 2 mil. Kč obratu za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců, s možností ihned se registrovat po překročení 2 536 500 Kč), stává se plátcem DPH.

  • Příklad z praxe:

    Pokud zkolaudujete nový dům v srpnu 2025 a prodáte ho v červenci 2027, už DPH neřešíte. Pokud byste prodávali v květnu 2027, musíte k ceně připočítat DPH.

    Podstatná změna stavby: Kdy začne běžet nová lhůta

    Nově je klíčové sledovat i tzv. podstatnou změnu stavby. Tou se rozumí rekonstrukce, jejíž náklady přesáhnou 30 % budoucí prodejní ceny nemovitosti. Po takové rekonstrukci začíná běžet nová dvouletá lhůta pro osvobození od DPH.

    Příklad z praxe:

    Rekonstruujete byt za 1,5 milionu korun a plánujete ho prodat za 4 miliony. Náklady na rekonstrukci jsou 37,5 % prodejní ceny, což znamená podstatnou změnu stavby. Pokud byt prodáte do 23 měsíců od kolaudace této rekonstrukce, musíte k ceně připočítat DPH.

    Rozkaz k vyklizení bytu

  •  je rychlý soudní proces, který umožňuje pronajímateli nechat vystěhovat nájemníka, který neopustil byt po skončení nájmu. Pronajímatel musí nejprve doložit, že nájem skončil, podal písemnou výzvu k vyklizení a nájemník byt užívá bez právního důvodu. Nájemník má 15 dní na podání odporu; pokud tak neučiní, rozkaz nabude právní moci a může být zahájena exekuce k vystěhování. Jak funguje rozkaz k vyklizení

    • Podání žaloby: Pronajímatel podá k soudu žalobu, v níž musí doložit ukončení nájemní smlouvy a řádnou písemnou výzvu k vyklizení bytu s dostatečným předstihem (alespoň 14 dní před podáním žaloby).
    Důležité podmínky
    • Nájemní vztah musí být platně ukončen (např. výpovědí, dohodou).
    • Pronajímatel musí nájemce předem písemně vyzvat k vyklizení.
    • Nájemce musí byt užívat neoprávněně (bez platného právního důvodu).

  • Právní moc a exekuce: Pokud nájemce nepodá odpor, rozkaz nabývá právní moci. Pronajímatel může následně podat návrh na exekuci. Exekutor pak určí termín pro vyklizení (obvykle s 15denním předstihem) a v případě potřeby zajistí vystěhování s asistencí policie.
  • Možnost odporu: Nájemce může proti rozkazu podat odpor do 15 dnů. Tím se rozkaz zruší a věc přejde do standardního soudního řízení.
  • Lhůta pro vyklizení: Nájemce má 15 dní od doručení rozkazu na to, aby byt vyklidil a zaplatil náklady řízení.
  • Vydání rozkazu: Soud v případě splnění podmínek vydá rozkaz k vyklizení bez nařízení jednání.
    • více viz. odkaz: https://modernipravnik.cz/nemovitosti/rozkaz-k-vyklizeni-jak-bleskove-vystehovat-neplatice/